Ai inundat vecinul de jos. Cine plătește, cu asigurare și fără

Dacă apa a pornit dintr-o țeavă, un calorifer sau un furtun din apartamentul tău, tu răspunzi față de vecinul de jos și îi plătești reparația, direct sau prin clauza de răspundere civilă din polița ta facultativă. Dacă s-a spart coloana comună a blocului, răspunde asociația de proprietari, iar costul se împarte între toți proprietarii. PAD, polița obligatorie de 130 de lei pe an, nu plătește în niciunul dintre cazuri.

În octombrie pornește încălzirea în blocuri, iar caloriferele care au stat reci toată vara intră din nou sub presiune. Mai jos sunt cele trei situații tipice, cine plătește în fiecare și ce scrie în legi.

Țeava ta și coloana blocului nu sunt același lucru

Totul pornește de la întrebarea unde s-a produs avaria, pentru că de acolo se vede a cui e instalația. Codul civil (art. 649) și Legea 196/2018 a asociațiilor de proprietari (art. 35) spun același lucru: instalațiile de apă, canalizare și încălzire sunt comune „de la branșament/racord până la punctul de distribuție” către apartamente. De la acel punct încolo, instalația e a ta.

Legea 196/2018 spune explicit, la art. 30 alin. (4), că proprietarul întreține pe cheltuiala lui instalațiile sanitare, de încălzire și de apă din apartament, „astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalți proprietari”. Iar alin. (5) al aceluiași articol îl obligă să repare stricăciunile pe care le produce altui proprietar sau părților comune.

Limita exactă poate fi alta în actele blocului, pentru că legea se aplică „dacă actele de proprietate nu prevăd altfel”. Cere de la administrator cartea tehnică sau acordul de asociere dacă avaria e chiar la îmbinarea dintre coloană și racordul tău.

Cazul 1: țeava e a ta și ai poliță facultativă

Când apa vine din instalația ta, răspunzi chiar dacă nu ai greșit cu nimic. Codul civil (art. 1.376) te obligă să repari „independent de orice culpă” prejudiciul produs de un lucru aflat în paza ta, iar o țeavă din apartamentul tău este un astfel de lucru.

Aici intervine polița facultativă, dacă are două acoperiri diferite, pe care merită să le cauți separat în contract:

• răspunderea civilă față de terți plătește paguba vecinului (tavan, pereți, parchet, mobilă), în limita aleasă de tine;
• apa din instalații (avarii la instalațiile de apă) plătește paguba din apartamentul tău.

Am citit cum tratează apa din instalații trei contracte de locuință publicate de asigurători:

Toate trei exclud uzura, coroziunea și instalațiile prost întreținute. Dacă țeava era ruginită de ani de zile, asigurătorul poate refuza dauna ta, dar vecinul tot trebuie despăgubit: pe el îl plătește răspunderea civilă, dacă o ai, sau tu.

Un exemplu, cu sume puse de noi ca ilustrație: să zicem că refacerea tavanului și a parchetului la vecin costă 7.000 de lei, iar la tine se strică parchetul din baie și hol, de 3.000 de lei. Cu o poliță care are ambele acoperiri, cu o limită de răspundere civilă de 20.000 de lei, asigurătorul plătește vecinului 7.000 de lei și ție 3.000 de lei, minus franșiza trecută în poliță. Țeava spartă o plătești tu. Cu o poliță care are doar clădirea, fără răspundere civilă, primești banii pentru apartamentul tău, dar vecinului îi plătești din buzunar.

Cazul 2: nu ai nicio asigurare

Fără poliță, plătești tu toată paguba vecinului. Codul civil (art. 1.349 și 1.385) cere repararea integrală a prejudiciului, deci vecinul poate cere costul real al lucrărilor, nu o sumă negociată în scară.

Pașii care evită un proces:

1. Oprești apa și chemi administratorul sau instalatorul asociației, ca să se stabilească în scris de unde a venit.
2. Faceți împreună poze și un proces-verbal de constatare, semnat de tine, de vecin și de administrator.
3. Vecinul îți trimite devizul sau factura. Dacă suma ți se pare mare, ceri un al doilea deviz.
4. Vă înțelegeți în scris asupra sumei și a termenului de plată.

Dacă vecinul are propria poliță facultativă, asigurătorul lui îl poate despăgubi repede și apoi îți cere ție banii. Codul civil (art. 2.210) îl pune pe asigurător în drepturile vecinului, în limita sumei plătite. Suma nu dispare, doar se schimbă cel care ți-o cere.

Cazul 3: apa vine de la vecinul de sus sau din coloană

Când ești tu cel inundat, situația se întoarce, dar regulile rămân aceleași. Dacă apa vine din apartamentul de sus, îi ceri reparația vecinului de sus sau asigurătorului lui de răspundere civilă. Ai la dispoziție 3 ani de la data la care ai aflat de pagubă și de cel care răspunde (Codul civil, art. 2.517 și 2.528).

Dacă ai tu o poliță care acoperă apa venită de la vecini, e mai simplu: îți ceri banii de la asigurătorul tău, iar el îi recuperează de la vecin. Nu mai negociezi tu.

Dacă s-a spart coloana, discuția e cu asociația. Legea 196/2018 pune în sarcina asociației administrarea, întreținerea și repararea proprietății comune (art. 63), iar cheltuielile se împart pe cota-parte indiviză a fiecărui apartament (art. 84 și 85, care numesc explicit coloanele de apă, canalizare și încălzire). În lectura noastră, și paguba produsă apartamentelor de o coloană întreținută de asociație intră tot aici. Practic, plătești și tu o mică parte, prin întreținere, din paguba ta și a vecinilor.

Un caz aparte: dacă un proprietar refuză accesul în apartament pentru o reparație la coloană, după preavizul de 5 zile (24 de ore la urgențe), el răspunde pentru toate pagubele produse celorlalți (art. 31 alin. 2 din aceeași lege).

PAD nu acoperă apa din instalații

PAD nu te ajută în niciuna dintre situațiile de mai sus. Legea 260/2008 (art. 2) definește riscurile PAD ca manifestări ale cutremurului, alunecării de teren și inundației „ca fenomene naturale”. O țeavă spartă nu e un fenomen natural, iar PAD nu are nicio acoperire de răspundere civilă față de vecini.

Legătura dintre cele două polițe e alta: asigurătorii nu îți pot încheia polița facultativă dacă locuința nu are PAD (art. 3 alin. 9 din aceeași lege). Deci PAD e condiția, iar polița facultativă e cea care plătește la inundația de la baie. Diferențele dintre cele două sunt puse una lângă alta pe pagina despre asigurarea locuinței.

Ce verifici înainte de pornirea căldurii

Înainte să vină agentul termic, merită o jumătate de oră de verificat acasă:

• Robineții caloriferelor. Dacă picură la îmbinare sau au urme verzi ori ruginii, cheamă un instalator înainte să vină agentul termic.
• Aerisitorul. Închide-l după ce aerisești. Dacă rămâne deschis, apa curge pe parchet și de acolo la vecin.
• Furtunurile flexibile de la mașina de spălat, chiuvetă și boiler. Groupama le exclude ca piese de uzură, iar Generali le acoperă doar dacă sunt montate după instrucțiunile producătorului, deci un furtun crăpat e mai bine schimbat acum.
• Robinetul general al apartamentului. Află unde e și dacă se închide ușor. Dacă pleci mai multe zile, închide-l.
• Tavanul tău. Fă câteva poze acum. Dacă apare o pată, poți arăta că nu era acolo înainte.
• Polița. Uită-te dacă are răspundere civilă față de terți și cât e limita, dacă acoperă apa din instalații și ce franșiză are.

Dacă îți lipsește una dintre acoperiri, cere o ofertă pentru locuință cu răspundere civilă față de vecini și apă din instalații, și o compari pe aceleași sume la asigurătorii pe care îi comparăm.